中古マンションについての情報サイト
このサイトでは中古マンションに関する概要をあらゆる視点から幅広く紹介しています。
新築と比較した場合中古にはどのような特徴があるのかを詳しく解説するとともに、購入する際のポイントはどこなのか、また、売却する場合はどこにポイントを置くのかなどの疑問点を明らかにします。
また、マンションの種類とそれぞれの相場などにも触れていますので、購入や売却を検討しているならば一読して参考にされてみてはいかがでしょうか。
中古マンションの特徴
日本人は中古品を好まないという特性がありますが、中古マンションには新築に無い多くのメリットがあります。
まず挙げられることが「コストパフォーマンスがよい」ということで、新築と比較しておよそ半額近くで購入できることに加えて、購入後の価格下落幅が新築時よりも小さいことがあります。
つまり、新築で購入しても一度住んでしまうと価値が大きく下がりますが、中古で購入した場合はそれ以上に大きく価値が下がらないため、資産として所有することに適しています。
また、購入前にそのマンションの管理やコミュニティなどの概要や、設備や仕様の確認ができることも中古マンションのメリットのひとつです。
ただし、築３０年以上の物件になると建物自体が劣化している可能性があるので、補償などを確認しておくことが大切です。
中古マンションのデメリットとその概要について
昨今は戸建て住宅だけでなく、中古マンションの空き室も目立ち新築で購入する際よりも大きく価格が安くなるという良さもあります。
しかし、各不動産会社が広告には掲載しないデメリットもあるのでその概要について紹介します。
中古マンションの場合、必ず先住民が居たことが前提になりその後で購入することになります。
周辺のマンションよりも大幅に安い価格で売りに出されている物件だと、いわゆる事故物件という可能性もあるので近隣住民に尋ねることが大切になります。
契約後に事故物件だったからという理由で解約することが出来ず、後悔してしまう可能性があるので十分に注意してください。
中古マンション分譲の場合だと、販売される前室内をリノベーションして売りに出されているところもあります。
室内だけ見ると真新しい壁紙や設備が導入されて綺麗に見えますが、マンションの築年数が大幅に古い場合は耐震性や耐火性に劣っていることもあるので購入は避けた方が賢明といえます。
デメリットとして言えることは、新築とは違い先住民がどのような暮らしをしてきたかで室内環境や快適度は大きく変わります。
値段相応の価値しかないということを肝に銘じておいてください。
注目を集めているリノベーション済みの中古マンション
近年の中古マンション市場で人気を集めているのは、リノベーション済みの物件です。リノベーション済みの物件は、一般的な中古マンションと比較し室内は綺麗で新築と代わりがありません。
現代のライフスタイルに対応した間取り、最新式の設備が導入されており、築年数が古くても新築と変わらない住心地を実現しています。
それでいながら価格は、新築マンションよりも安く低価格です。一般的な中古マンションと比較すると若干高めではあるものの、新築よりも安く綺麗で最新の住まいに住めるとあって、市場では高い人気を誇っています。
これからの住まいの購入を考えているなら、選択肢の一つとして考えてみると良いでしょう。新築と純粋な中古の中間に位置する魅力的な物件なので、多くの人々を満足させることができます。
そのため中古マンション市場でも注目度が高まっており、これから続々と市場で売りに出される築年数が経過した物件の魅力を上げる一つの方法としても選ばれています。
ヴィンテージ中古マンションを買うため基礎知識
大都市中心部にあるヴィンテージ中古マンションを買うときには、建物の管理状態を丁寧に調べるのがポイントです。
特に築40年以上の場合には、計画的に外壁塗装やエレベーターのリニューアルが行われている点にも注目するべきです。
管理状況が良好な中古マンションは、古くて味わい深い外観と内装で在っても長期間住み続けることが可能です。大手の不動産会社が分譲したヴィンテージ物の物件であれば、土地に加えて建物本体のブランド力にもよる値上がりも期待できます。
そのために単に購入して住むだけではなくて、将来的に高値で売却できる可能性も高まります。一方で築年数が古い都市型の中古マンションを買う上では、物件情報を厳選することが大きな課題です。
ブランド力がある物件を紹介するサイトを活用するのが、良いマンションを見つける近道です。都市部の閑静な住宅街の中にある低層タイプの中古マンションは、周辺環境にも恵まれているので特に人気があります。
郊外の中古マンションの魅力と購入のポイント
坪当たりの価格が安いために広い物件を購入しやすいのが、郊外にある中古マンションのセールスポイントです。特に最近になって開発が進んでいる地域には、築年数が新しい中古マンションも多数あります。
したがって選択肢も幅広く、リビングルームが広くて駐車場も完備している物件も容易に見つけることができます。
とりわけ人気が高まっているのは、有名なデベロッパーが分譲した大規模開発のマンションです。大規模に開発されたマンションには居住者向けの設備も充実しており、敷地内の講演で子供も遊べるのが魅力です。
一方で中古マンションの状態は様々であり、購入する場合には管理状況を丁寧に調べるべきです。計画的に大規模修繕工事が行われているマンションは、多少古くても安心して買うことができます。
人気エリアに立地するマンションは、郊外であっても値下がりのリスクは小さいです。オープンハウスなどにイベントに参加すると、個別の物件の特徴がよくわかります。
中古マンションの需要の動向と良い物件の選び方とは
新築マンションは高価格で購入が難しい場合でも、中古であれば自己資金の準備やローンの返済も十分に行えることが多いです。
そのために住まいを購入するときに、中古マンションを選ぶ傾向が強まっています。しかし中古マンションには様々なタイプの物件があり、築年数や施工会社にこだわって物件を選ぶのが一般的です。
また中古物件への需要が伸びる中で、資産価値の高い都市部の物件の価格は上昇しています。しかも値下がりのリスクも小さいために、中古マンションを買うときには都市部の駅前の物件に注目する人たちもいます。
一方で中古のマンションを探すときには、ライフスタイルに合った間取りの物件を選ぶことも大切です。すでにリフォーム工事が完了している物件であれば、引き渡し後にすぐに入居することも可能です。
ファミリー層が中古マンションを買うときには、周辺環境にもこだわるべきです。保育園や小学校が近くにある物件は、子育てにも非常に適しています。
大規模修繕工事の実施状況で選ぶ中古マンション
中古マンションを選ぶときには、建物の管理状況や居住者の意識などにも注目するのが理想的です。特に居住者の意識が高くて管理組合も活動も活発なマンションは、将来的にも資産価値を維持できる可能性が高いです。
また管理状況が良い中古マンションは、10年に1回の割合で大規模修繕工事が行われているのが特徴的です。したがって購入に適した物件を選びたいときには、これまでの工事の履歴を丁寧に調べる必要があります。
地域に密着した不動産会社と相談すると、個別の物件の人気度や管理状況なども教えてもらえます。そして購入に最適なマンションを探すプロセスでは、現地を何度も訪問することも重要です。
最寄り駅までの徒歩時間を確認すると同時に、マンションの敷地内の清掃状況などもチェックするのがポイントです。建物の管理状態を把握する上では、外壁のひび割れなどが参考になります。
大規模修繕工事が丁寧に行われているマンションは、古くてもひび割れが見つからないのが大きな特徴です。
お得で状態が良いリフォーム済みの中古マンション
中古マンションに潜むデメリットの一つは、室内の古さです。新築とは違いすでに他人が生活していた物件なので、室内のいたるところに汚れや傷があります。
しかしリフォーム済みの中古マンションなら、古さはそれほど気になりません。直近でリフォームされた中古マンションなら、新築同然の状態です。
間取りや設備も現代のライフスタイルに適していながら、価格は新築よりも安くなります。数年前にリフォームをしている物件でも、汚れや傷は気になりません。通常の中古マンションよりはきれいな状態なので、他人が生活していたあとは気にならないでしょう。
また中古の物件を購入した後は、水回りを中心にリフォームをする買主も多くいます。ですが状態の良いリフォーム済みの物件なら、工事をする箇所も減ります。
工事をする箇所が減ればそれだけマンション購入費用を抑えられるので、結果的に自分でリフォームするよりも節約できるメリットも得られるでしょう。
住宅購入を検討する際には中古マンションという選択肢もあり
人生で最も大きな買い物と言ったら住宅の購入です。自分の好きな間取りで住宅を建てたいという人は注文住宅を選択しますが、あまりこだわりがないという人や住めば都というタイプの人は中古マンションの購入も選択肢に入れておくことをおすすめします。
建ってから10年そこそこくらいの中古マンションであれば、フルリフォームせずとも設備もまだまだ現役で使用することができますし、壁紙やフローリングなどは張り替えてきれいな状態にすることによって新築のようなキレイな状態に近づけることができるのです。
しかし中には設備不良を隠して販売しようと考えているオーナーもいますので、購入の際には第三者機関にしっかりと精査してもらったり、設備不良が後々見つかった場合の修理代金をどうするかなどの取り決めや保険をかけておくことが重要となってきます。
まずは自分がどのような住宅に住みたいかということを検討し、中古マンションの購入を選択する場合には売買の知識も増やしておく必要があるのです。
中古マンションの売却では資産価値を調べることと下げない工夫が必須です
住み替えによって中古マンションを売却することを決めた方は、まずは資産価値を自ら調べてみる方法はあります。最も簡単な方法では、同じエリア内で同じような間取りと築年数の物件をインターネットから調べてみて、売価を確認することで大体の価値は理解することができます。
中古マンションは地域性や周囲の環境で大きく変動することはあり、購入時の価格よりも高く売れるマンションも実在しています。
通常は値下がりをするものですが、資産価値を下げないためにはやっておくべき工夫はあります。例えばあまりに汚れているクロスの場合、張り替えをする方法もありますが、特に注意したい部分は水回りの設備です。
水垢や汚れが目立っている場合は、徹底的に洗浄作業をしておくことで購入希望者が内覧をする際に良いイメージを持ってもらえます。
住みながらの売却では乱雑な室内に見えないように、不用品を処分する方法や、一時的にレンタル倉庫に家財道具を保管しておく工夫も効果的ではないでしょうか。
中古マンションに住み替えをするメリット・デメリット
中古マンションは住み替えにも向いています。中古マンションは新築よりも価格が低い傾向があるため、購入コストを抑えられます。
一般的にマンションは築年数を追うごとに価値は低くなっていきますが、中古のマンションは価値が下がりづらいことからリスクが少なくなっています。
また、リフォームやリノベーションが可能な物件もあります。メンテナンスを兼ねて気になる部分をリフォームすることで、新築同様に新しい設備で暮らせます。加えて、自分好みの間取りに変更することも可能ですので、新築よりも便利に暮らせる工夫も施せます。
立地の選択肢が多くなるというのも嬉しいポイントです。立地だけではなく、価格や広さ、間取りなど様々な希望を反映させやすくなります。
ただし、デメリットもあり修繕費が高くなってしまう、築年数が古すぎると購入時の固定資産税の軽減措置が受けることができない、規約によっては自分好みのリフォームができないこともあるため注意が必要です。
中古マンションの購入時にチェックしたい管理状態
手ごろな価格で購入できる中古マンションは、新築マンションが高騰を続けていることから大人気です。リノベーションをすれば自分好みに変えられるので、マンション購入時に中古を選ぶ人は珍しくなくなりました。
そんな中古マンションを購入するときは、室内の状態をチェックして決めるかもしれません。しかし中古マンションを購入するときは、管理状態にも目を光らせましょう。管理状態が悪い中古マンションは、寿命が短く資産価値も低いです。
通常より寿命が短くなれば建て替えや修繕が必要になり、将来売りに出したときも評価が低くなるでしょう。購入前は共用部分もしっかりとチェックし、建物全体の状態も見極めてください。
状態を見極めるためチェックしたい具体駅な箇所は、外壁のタイルです。タイルが剥がれていたり浮いている箇所があると、管理が行き届いていない証拠です。他にも廊下や階段の状態、ポストの周りの清掃状況なども見ておくべき箇所です。
中古マンションでリフォームの必要性があるか確認が大事
中古マンションでも状態が良い場合はリフォームが不要な場合もありますが、目安として築10年前後の物件だと壁紙・床のクロス・フローリングなどの汚れや傷みが気になる時期で、給湯器も大体10年前後が寿命なのでリフォームの必要性はあります。
築15年ぐらいだとトイレや洗面台の交換、築20年以上はキッチンやユニットバスの交換も必要です。中古マンションの古くなってきた内装を改修し見栄えを良くする意味と、古い設備を新品へと交換すること言いますが、見栄えはあまり気にしないならクリーニングなどだけ行い、設備は一定以上の機能を保てるレベル交換で予算も抑えられます。
目で見える設備意外にも、床の傾き・歪み・壁のひび割れ・カビ・床下の腐食などは素人だと調べにくいので、ホームインスペクション（住宅診断）を受けた方がいいです。
住宅診断士が住戸や建物の劣化、欠陥を検査してリフォームや修繕が必要な箇所と費用をアドバイスしてくれます。床・天井・壁・柱以外に、雨漏りの有無・防音と断熱機能、排水管のつまりや錆・漏水、換気扇の動作なども診断します。
中古マンションにかかる諸経費は購入時・引っ越し・入居時がある
中古マンションを購入する場合に必要な諸経費は全体の5?8%程度で、融資を使ったり価格が安いと登記費用なども割高なのでその分高くなります。
中古マンションだと購入してからリフォームすることも多いので、その費用も含めての資金計画が必要で、最近はオーバーローンもあるので現金が準備出来ない時に活用出来ます。
購入時・引っ越し時・入居時の時に発生します。例えば購入時だと売買契約するときの手付金が売買の代金の5%～10%程度、印紙税、仲介手数料が物件が400万円いじょうなら物件価格の3%プラス6万円＋消費税で、これも不動産会社で違い契約時に半分、決済時に半金や契約で一括、決済で一括などがあります。
入居時だと購入金額の残りの代金・住宅ローン関連の費用、金融消費貸借に伴う印紙代、融資手数料やローン保証料、事務手数料・火災保険料・適合証明書・頭金などです。マンションだと管理費・修繕積立金の清算金、固定資産税・都市計画税の清算金、登記費用・仲介手数料です。
中古マンションの固定資産税が中古一戸建てを高くなる場合がある理由
新しい住まいを選ぶとき、中古マンションを選択しようとしている場合に注意が必要な点の一つに、固定資産税に関することが挙げられます。
一般的に、中古マンションの固定資産税は新築のものと比べると、評価が下がるので税額が少なくなりますが、中古の一戸建てとの比較では中古マンションの方が高くなるケースがあります。
これは、マンションの減価償却期間が長く、一戸建てとくらべて価値の低下が遅いこと、購入金額全体に対する土地の金額が占める割合が一戸建てと比較して低く、住宅が対象の軽減措置を適用しても得られる恩恵が少ないことなど、理由は複数存在します。
中古マンションの中にも、機能性やデザイン性に優れていて、新しい住まいにするのにピッタリな物件が数多くあります。
しかし、購入する場合にはそのときかかる費用だけでなく、税金をはじめとした入居後に生じるコストのことも考える必要があります。
特に、土地や建物を所有すると課される税金は、所有を続けていく限り納めなければならないものです。購入する際には、シミュレーションを行ってコストを把握しておきましょう。
中古マンションを高値で売るにはクリーニング作業は必須です
分譲マンションで生活を送ってきた方の中には、戸建て住宅を建てたり別の新築マンションに引越しをするなど、中古マンションを売却する必要性が出るタイミングはあります。
マンションの場合では新築から年数の経過で価値は購入額よりも減るものですが、戸建て住宅とは異なりある一定の下落をした時点で極端に価値が下がらないという特徴があります。
もしも既に新しい住宅へと引越しを済ませている方が、中古マンションを販売するにはクリーニング作業は欠かすことができません。
自前で掃除をする方もいますが、ハウスクリーニングの専門会社では、対象物に合わせた業務用洗浄剤を駆使して磨くことを行っているので一般の方が掃除をした後のコンディションとは大きく異なります。
水回りの金属部分を鏡面仕上げにしたり、簡単には落とせない汚れは研磨を行って輝かせたりすることは最適です。
生活臭の問題もあり、元々住んでいた方は自ら気付かないことが多いのですが、他人が入室すると生活臭が気になるようであれば、同時に住宅用のプロが使う消臭剤を使うことで高値で売却することも夢ではありません。
中古マンションの購入申込書の意味と売買契約書との違い
中古マンションを買う場合、最初に購入申込書に記入しますが、これは買い手が売主に対して購入意思を書面で表すことです。
売買契約書とは大きく違うのが法的結束力があるかで、売買契約書だと買主と売主が契約に同意してから、互いに権利義務が生じることを確認することを目的に交わす書類です。
そのため一度サインをするとその時点で原則キャンセルは出来ず、購入者は代金の支払いと物件の引き渡しを受ける義務がある立場となります。
申込書だと購入者が買う意志がありますといった意志を書面で提出するといった趣旨で、売買に仲介会社が入るときは売主と買主が会わないことも多いので、書類を持って書類をもって購入意思が確認できれば取引がスムーズに進められるのがポイントです。
申込書を提出した時は互いに何の権利義務も発生してなく、契約書を締結しない限り、購入者側がいつまでも撤回が可能で売主も拒否できます。
中古マンションだと売主は個人ではなくて業者なので、申込書と一緒に申込金の預け入れが必要なことがあります。
中古マンションの投資はサラリーマンに人気を集めている
中古マンションの投資は、サラリーマンに人気を集めています。なぜなら比較的リーズナブルな価格で入手できることが多く、初心者にとって魅力的な選択肢となるからです。
サラリーマンは通常、安定した収入源を持ちながらも、将来の安定した資産形成を求める傾向があります。そのため中古マンションは彼らにとって魅力的な選択肢となっています。
価格は新築物件に比べて比較的低く、それによって手頃な投資額で購入できる可能性が高いです。購入後は賃貸収入を得ることができるため、将来の収益を期待することができます。
中古マンションの需要は地域や立地条件で異なりますが、需要が安定している場合もあります。特に都市部や交通の便が良い場所では、需要が高まる傾向にあります。これによって長期的な資産価値の向上や将来的な売却時の利益を期待することができます。
一方でリスクも存在します。建物の老朽化や修繕費用、テナントの入れ替わりなど、予期せぬ出費が発生する可能性があります。需要の変動や地域の発展の停滞などで、資産価値が下落するリスクも考慮しなければなりません。
中古マンションを投資用で安く購入をしてＤＩＹでリフォームする方法
不動産投資を検討している方の中には、中古マンションの1室を安く購入して運用する方も存在しています。立地や周辺環境に対して間取りが良ければ入居率を高めることは不可能ではありませんが、中古マンションを購入した時点でリフォームが必要と感じた場合、安く施工するにはＤＩＹの範囲でも行える範囲はいくつもあります。
まずは床材になりますがフローリングの場合、傷や汚れが目立っているならば、ECサイトからフローリングの上に貼る薄い素材のフローリングが販売されているので、若干の厚みは出ますが両面テープで固定できるので経費も大きく掛かりません。
クロスに関しては、張り替えするにはECサイトで貼って剥がせるタイプのクロスを購入する方法であれば、初心者でも簡単に貼り付け作業を行えます。
水回りの設備機器に関しては全てをフルリフォームすると大金が掛かってしまうので、蛇口交換をするだけでもリフォーム効果を発揮させられます。
蛇口交換はプラスドライバーとウォーターポンププライヤー、シールテープがあれば意外と簡単な作業になるのでＤＩＹでも十分に対応できます。
中古マンションの投資は積み立て型が人気です
現在中古マンションの投資において、積み立て型が人気を集めています。この人気の背景には、いくつかの理由があります。
まず少額から始めることができる点が魅力的です。中古マンションを一括で購入するのではなく、定期的に一定の金額を積み立てることで、段階的に進めることができます。初心者でも負担を軽減しながら投資を始めることができるため、多くの人々にとって魅力的な選択肢となっています。
リスク分散効果が期待できるという利点もあります。一括で行う場合、一つの物件に集中的にリスクがかかりますが、複数の物件に分散させることができます。一つの物件の価値変動や入居率の影響を受けにくくなります。
収益性が高い可能性があるとされています。中古マンションは新築物件に比べて価格が抑えられている場合があり、購入時のコストが比較的低くなります。古い物件でも需要がある地域や需要の見込める層をターゲットにすることで、賃貸収入を安定させることができます。
以上のような理由から、中古マンションは人気を集めています。一定のリスクを伴いますが、資産形成や収益の確保を目指す上で、魅力的な選択肢として考えられています。ただし地域や物件の選定、市場の動向などを十分に考慮し、慎重な計画を立てることが重要です。
中古マンションの投資では維持管理費に注意
投資として中古マンションの売買を行う場合には、維持管理費についても考慮しておくことが大切です。一見するとお得に見える中古マンションであっても、実は膨大な維持費と管理費がかかるかもしれません。
投資用のつもりで長年にわたって中古マンションを所有することで、結果的に維持管理費が高くついてしまったなどの失敗も十分にあり得ます。
また、中古マンションの維持は築年数が長くなるほど難しくなります。新築だった当初には考えられなかった箇所の修理が必要になったり、建物全体の大幅な補修が必要になったりと費用が増えていくのが通例です。
修理や修繕を行う費用は区分所有者が行うことになり、マンションを所持していれば維持費が上がっていきます。管理費も同様に、管理会社に任せる部分が増えていけば上がっていくことになるはずです。対象とするマンションがあくまで中古であることを踏まえた上で、売買を行うかどうかの判断が必要になるでしょう。
中古マンション投資で不動産会社に確認すること
不動産会社に中古マンションの現状や、過去の修繕履歴を詳しく聞くことは投資をスタートするときに大切です。建物の構造や設備の状態・大規模修繕の予定など購入後の予想費用やリスクを把握しましょう。
中古マンションで、購入価格以外にかかる費用（管理費・修繕積立金・固定資産税など）や予想家賃収入など、投益性に関する情報を質問します。投資の収益性やキャッシュフローの予測を行い、収益性が期待できるかを評価することが必要です。
不動産会社に物件が所在する地域の特性や将来性について、情報を得ることもポイントです。交通アクセスや生活施設の充実度・将来的な開発計画など、地域の魅力や成長の見通しを確認し将来的な資産価値の見込みを考慮します。
会社に法的な事項や契約内容に関する情報を、詳しく説明してもらうことが大切です。所有権や抵当権の確認、法的な制約や規制・契約書の内容や条件などです。法律のことも調べてから、契約します。